Radí vám právnik
Ak má spoluvlastník nehnuteľnosti záujem previesť vlastníctvo k svojmu spoluvlastníckemu podielu k tejto nehnuteľnosti na inú osobu, nesmie opomenúť skutočnosť, že ostatní podieloví spoluvlastníci majú zákonné predkupné právo k tomuto jeho podielu. Kto má záujem predať tento svoj podiel, je tak povinný najskôr ponúknuť podiel na kúpu ostatným spoluvlastníkom. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, v akom pomere sa predkupné právo vykoná, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov, ktoré majú k predmetnej nehnuteľnosti. Predkupné právo však nie je spoluvlastníkom dané v prípade, ak sa podiel prevádza blízkej osobe, ktorou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel, a taktiež iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.
Právna úprava podielového spoluvlastníctva neupravuje presné pravidlá pre spôsob vykonania predkupného práva, preto sa použije svojou povahou najbližšie ustanovenie zákona, ktorým je ustanovenie upravujúce zmluvné predkupné právo pri kúpnej zmluve. Preto sa predkupné právo realizuje tak, že spoluvlastník ohlási ostatným spoluvlastníkom všetky podmienky prevodu vlastníckeho práva, pričom ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná. Ak nebola medzi spoluvlastníkmi dohodnutá iná doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí spoluvlastník vyplatiť nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, môže spoluvlastník previesť podiel na inú osobu. Spoluvlastník, ktorý chce kúpiť ponúkaný podiel, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným ako záujemcom o kúpu tohto podielu. Ak spoluvlastník takúto cenu nemôže splniť alebo ak nemôže splniť podmienky ponúkané touto inou osobou popri cene, predkupné právo nemôže využiť.
”
Predkupné právo však nie je spoluvlastníkom dané v prípade, ak sa podiel prevádza blízkej osobe.
V právnej praxi je nejednoznačné, či sa predkupné právo vzťahuje aj na bezodplatný prevod spoluvlastníckeho podielu, t. j. na jeho darovanie. V tejto súvislosti dávame však do pozornosti rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1 Cdo 102/2005, podľa ktorého sa predkupné právo uplatňuje aj v tomto prípade, preto odporúčame postupovať v súlade s týmto rozhodnutím súdu.
Na záver sa žiada spomenúť dôsledky porušenia tohto zákonného predkupného práva. Podľa Občianskeho zákonníka sa prevod podielu, aj keď sa porušilo predkupné právo, považuje za platný, pokiaľ sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá, t. j. ide o tzv. relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Teda ak sa spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené, neplatnosti dovolá, bude takýto prevod podielu neplatný. Avšak tu treba pamätať na to, že právo na dovolanie sa neplatnosti prevodu podielu sa premlčiava, a to v trojročnej premlčacej dobe.
JUDr. Ing. Jozef Kulich, právnik
Foto: ilustračné
